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房子不再值钱,最近,有一则玩笑话引起大家的关注,那就是我国最不缺的是房子,最缺的也是房子。也许表面上...

2020-09-09 22:20:24
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最近,有一则玩笑话引起大家的关注,那就是我国最不缺的是房子,最缺的也是房子。也许表面上来看,这句话充满着矛盾,但实则却透露市场本质。简而言之,在过去20年里仅商品房销售面积就突破百亿,核算下来市场面上至少有3亿套房子,如果再加上一些农村自建房、小产权房等,也就是说我国房子够30亿人居住并不一句空话。也许从这一点来看,似乎佐证了前半句话。至于后者,对此我只能说在住房需求集中化的背景下,房子更多承载的是投资属性。

房子不再值钱? 国家老干部“表态”, 比房价上涨更麻烦的事或到来图1

理论上来说,如果要用数据来衡量楼市的高低,其实有很多维度,例如人均面积50平方米、城镇户均套1.5套、住房空置率22%、房价收入比均值9.3。仅从这些数据来看,我们能够清晰看到市场的发展历程,从格局来看,在城镇化进程主导下,大批量住房需求集中大城市,而在去库存、棚改的压迫下,中小城市潜力被进一步被压榨。此时几乎所有人都心知肚明,在透支型消费支撑,高房价的路不知在何方!

简而言之就是财富的聚集性和流行性促使了楼市现状,居民70%财富都是房产,而城市经济60%经济来源土地财政,开发商80%现金流几乎全额压在土地供应上。此时问题来了,在缺少资金流动性的前提下,接下来市场最基础的交易该如何继续?

房子不再值钱? 国家老干部“表态”, 比房价上涨更麻烦的事或到来图2

反馈到市场来说,就是房价居高不下,而购房者手上没有足够资金,这一道鸿沟该由谁来填补?客观来讲,这就是当前市场最大的矛盾,每个人都明白房价下跌就意味着财富蒸发,但没有一个人愿意面临这样的冲击,这一点最近二手房房源激增房价却未实质性的下跌就是最好的体现。对于当前楼市来说,最关键的并不是房价下行,而是需要破冰,供需关系尽可能达到平衡,至于需要某种契机,我只能说三四线城市存在拐点。

从以上特殊背景来看,房子不再值钱了?或者说未来房子还有增值空间吗?平心而论,现阶段的问题不在于是否买房,而是自身杠杆率的问题。在今年“经济内循环、地推经济”崛起的敏感时期,拉动市场内需是放在第一位,至于所谓的大额消费终究只是小部分人。

房子不再值钱? 国家老干部“表态”, 比房价上涨更麻烦的事或到来图3

综合当下多方面形势来看,我仍坚持认为房子必然趋向贬值,原因很简单。市场处于横盘阶段,也就是短期内套现几乎是不可能的事情。这对于炒房客来说,无疑是晴天霹雳,若是继续持房,到头来也许身不由己,若降价抛房,恐怕是得不偿失,但不管选择哪一样,亏本是必然趋势。

其次长期来看,市场格局并不利于房价上涨,甚至倾向下行。例如土地市场迎来本质突变,集体建设用地的入市直接冲击高地价;商品房为主的市场结构在小产权房、公租房试点下岌岌可危;人口逐渐进入负增长使其过往经济增长模式不可增长。

房子不再值钱? 国家老干部“表态”, 比房价上涨更麻烦的事或到来图4

从以上2点来看,相信大家都找不到房价上涨的理由,在居民收入上涨乏力基调下,一味的控涨似乎有点牛头不对马脚。事实上对于这一点,国家老干部仇保兴强势表态,表示高房价的本质就是持房没有成本,当持房1套和10套一样成本时,绝大多数人会选择后者。至于如何遏制这种现象,就得依靠税收制度,例如房产税、空置税,甚至2套房以上需要全额买房,控制持房成本远比房价下行落地更加容易。

与此同时,来自税收政策的资金逐渐替代土地财政,降低城市经济对房地产的依赖性。仅从这一点来看,可称得上是一举两得,从炒房心态来看,往往赚不到钱并不是关键,使其亏钱才是王道。

房子不再值钱? 国家老干部“表态”, 比房价上涨更麻烦的事或到来图5

总的来说,未来的楼市更多的是平稳,也就称之为横盘趋势,无论是买房还是卖房,其交易周期都被无限拉长。而在这样市场格局下,比房价上涨更麻烦的事或到来,那就是消费规模的短缺,导致供给端格局产生多米洛骨牌效应,开发商房子卖不出去,银行贷款政策收缩,而政策定位被迫重申,此时房子最难出手。对于购房者来说,最直观感受就是往往市场趋于下行,此时的政策却无比清晰,这就是贯彻楼市十几年的潜规则。

在我看来,房价易涨难跌可以理解,但这不能代表结果。换句话来说,任何经济是否繁荣的体现都取决于居民收入的高低。与其绞尽脑汁使其房价下跌,还不如来点实际的,例如取消预售制、取消公摊面积,这些才是实实在在的刚需政策,毕竟眼见为实,防范短期风险才是首要任务。

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