神评列表

  • 神评
    中国姜先生揍天河猴
    4
    2020-09-15 20:33:07
    年前别买房,明年再买有惊喜,静等开发商真打折,猴子很坏的,别被忽悠了。
  • 神评
      萨瓦迪咔 °
    4
    2020-09-10 19:14:02
    新盘都是先定价高,再落价吗?天津!
  • 神评
    洗洗睡吧
    4
    2020-09-12 19:42:16
    买房都准备跳楼了

楼市开始“打折比赛”?2类房子可“捡漏”,买房都准备跳楼了,最近两天,相信各位都被一个新闻刷屏了,某...

2020-09-08 21:11:00
4

神回复:年前别买房,明年再买有惊喜,静等开发商真打折,猴子很坏的,别被忽悠了。

最近两天,相信各位都被一个新闻刷屏了,某个龙头房企打出口号:又要7折卖房子了。

9月6日晚,该房企连夜召开大会,要求全国楼盘全线7折,给予总部和地区公司部门负责人以上领导额外96折的签批权限,且要求在“金九银十”两个月,单月销售额均要冲刺千亿。

打折年年有,今年特别多,开发商们声势浩大的在搞“打折比赛”,天天都在说,但对吃瓜群众来讲,在被房价教育了一次又一次之后,对这种口号早就免疫了。

各位应该还记得在2-3月份的时候,也是碧恒万融几个大型房企,线上卖房、直播卖房、“骨折价”卖房搞的锣鼓喧天,但喧闹的背后,降价的力度远低于购房者的预期。

先涨价再降价、一房一价、置业顾问的话术一套一套的,这些套路,以前还可以说是屡试不爽,现在买房的人,都已经见怪不怪了,任你满城风雨,我自岿然不动。

但是,话说回来,楼市毕竟是一个存在“季节性规律”的市场,相比上半年小阳春的火爆,每年到了金九银十这个时候,确实对刚需更友好一些。

在2018年,河南平顶山、福建漳州、江西上饶等三四线城市,哪怕是合肥、杭州、厦门等一二线城市,特价房、打折房层出不穷,降价力度动辄就是30%以上,连前期的老业主们都忍不住蹦出来闹腾一番。

在2019年,也是今年率先打七折的房企,在全国范围内展开“抢收行动”,掀起促销的大幕,随后,融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企表态下半年不再拿地、要过紧日子。

因此,从历史规律来看,最近两个月开发商的打折促销难以避免。

更重要的是,今年地产商尤其缺钱,从财务角度来看,降价的力度可能会超过往年。

一方面,是“三道红线”对融资的限制超出了大家的预期。

楼市开始“打折比赛”?2类房子可“捡漏”,3类房子降价也难卖图1

前段时间,大家都知道有关方面给房企规定了额“三道红线”:即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

资产负债率、净负债率与现金短债比三大指标,均属于房地产行业的重要财务指标。

其中,现金短债比为非受限现金与短期债务的比值,若该比值大于1.0,则说明房企目前的非受限现金可以偿还短期债务。反之,若不足1.0,则说明房企的非受限现金不足以覆盖短期债务。

如果突破了这“三道杠”,房企就不能再发债借钱,这对预售制体系下的地产商来说,无异于“釜底抽薪”。

很多人以为这三道红线跟往年的融资约束差不多,大部分开发商都能过关,事实不然,据21世纪9月8日报道,有券商人士指出,“三道红线” 融资和资金监管新规带来的影响,可与2018年的资管新规相比。

具体来看,恒大、融创、泰禾、富力、绿地,“三道红线”全都越过了,扣除预收账款的资产负债率超过70%,净负债率超过100%,现金短债比也不到1倍。此外,阳光城、佳兆业等净负债率也较高,都超过了100%。

为了以后能借到钱,为了满足三道红线财务指标的要求,只有加大力度降价卖房,加速回款这一条路可走。

另一方面,未来几个月,身上的债务让开发商如坐针毡。

贝壳研究院发布的数据显示,2020年8月份到2021年上半年,房企有4个单月到期债务规模超过千亿,同时,不少房企采用“借新还旧”的方式缓解债务压力,这边发了新债,马上去填老债的窟窿,本身2020年就不是好过的年景,现在又多了债务的束缚,无异于雪上加霜。

回到文章开始的话题,既然今年开发商的“打折比赛”已经开启,对购房者来说,哪些房子能捡漏,哪些房子需要回避呢?

先来聊聊哪些房子可以“捡漏”。

1,龙头房企的尾盘、特价房、工抵房。

虽然现在的楼市套路深似海,但确实也存在不少真降价的好房子。

比如TOP10房企的一些快卖光的“神盘”,过往的去化率也都不错,人气、配套都没问题,未来一段时间,如果出现了特价房、工抵房,为了冲业绩比平时降价幅度更大的房子,也可以考虑。

尤其对没钱的刚需来说,这个时候就不要考虑买房的楼层是否顺心,4楼、14楼、18楼都无所谓,只要采光、通风、户型没有硬伤,钱包能占到便宜就好。

2,人口常年流入的新一线、省会城市,通勤半径10KM以内。

蓝白给大家做了一个筛选,按照“万亿GDP+2019年流入人口10万以上”的门槛,深圳、广州、杭州、宁波、成都、长沙、重庆是买房首选,今年,也恰恰是以上这些城市房价飙升最快,其中以深圳、杭州、宁波最为显著。

楼市开始“打折比赛”?2类房子可“捡漏”,3类房子降价也难卖图2

在这些一二线城市,一年当中不管哪个时候,房价都非常坚挺,未来一段时间如果有降价机会,十分难得。

具体该参考哪个标准呢?

这里就要说到通勤距离了,《2020年度全国主要城市通勤监测报告》可以作为参考,报告对“通勤半径”的定义是:构建覆盖90%中心城区通勤人口的空间椭圆,以椭圆长轴半径定义为通勤空间半径,体现城市需要交通服务支撑的空间尺度。

北上广深通勤半径高达38公里,重庆、天津、杭州、南京、成都、郑州、武汉等城市通勤半径是31公里,大连、济南、长春、厦门、合肥、长沙等地通勤半径是29公里。

显然,人口越多、经济总量越高的城市,通勤半径越大,更重要的是:不管再大的城市,通勤半径30-40公里已经是极限了,很难再扩张。

因此,先考虑好你的工作、家庭区域的选址问题,再选择核心城市+通勤半径10公里以内的楼盘(这里还是要偏保守一些),未来即便人口流入速度放缓,人口密度被稀释,也不会有太大风险。

再说哪些“坑”要回避的问题,以下3类房子降价也很难卖掉,如果你打算买房,即便未来一段时间房价“7折起步”,也要三思而后行。

1,资金链脆弱的中小房企楼盘。

数据显示,截至8月份,今年发布破产相关文书的房企已经逼近300家。

光大宏观曾发过一个报告,提及近几年破产房企数量,2018上半年破产177家,下半年281家,2019上半年破产238家,下半年289家,2020上半年达到了208家。

看得出来,近三年以来,开发商破产数量一直维持在高位,虽然相比全国数万家房企总量来看并不多,但房企破产数量在加速,这是个不争的事实。

房地产行业的融资环境越收越紧,为了活下去,本地资金链脆弱的开发商会抢先一步降价,降的幅度还不会小。

在一片降价之声当中,宁可多掏点钱去买大房企的房子,也不要图便宜去接盘小房企动辄烂尾的期房。

2,规划动辄千亩万亩,却多年都卖不完的房子。

现在市面有很多千亩大盘甚至万亩大盘,规划都说得前途无量,实际上很多项目从开盘之后一直都卖不动,更别提规划的二期、三期了。

举个例子,曾经激进扩张的泰禾,违约债务数额已经将近300亿,截至2019年底,泰禾集团背负的有息负债970亿元,净负债率高达248.31%。

如今,北京、上海、杭州、太原等多地的标杆楼盘都出现了停工烂尾,建设方甚至表示拿不到钱就马上撤走施工队伍,员工工资都拖欠了好几个月,买到这类开发商盖的房子,可想而知是什么心情。

3,人口流出三四线城市(尤其是近几年刚开发的新城区房子)。

在2000年到2010年间,全国有180个城市的人口在流失,三分之一的国土人口密度在下降。

楼市开始“打折比赛”?2类房子可“捡漏”,3类房子降价也难卖图3

而在2007年到2016年间,中国有84座城市出现了“收缩”,这些城市都经历了连续3年或者3年以上常住人口的减少。

人口才是一个地区房价最真实的支撑力,常住人口减少,再高的房价也是无根之水。

这里还有个重点,如果你所在的小城市人口常年流出,而你又是刚需,接下来买房倒不用顾忌太多。

但有一点要注意,回避2015年以来大幅扩张的三四线新城区。

近几年以来,很多城市开始加快脚步“撤县设区”或“撤县设市”。

易居援引民政部数据显示,2009年底,全国共有855个市辖区、367个县级市、1464个县。

截至今年6月,市辖区数量增至965个,县级市增至386个,县减少至1324个。

也就是说,10年时间,全国撤销了约140个县,同时增加了约110个市辖区,县级市增加约19个。

要知道,大量被撤掉的县变成了区,名字虽然变洋气了,实质上还有大量的未建设土地,很多开发商在新城区随便挖个地基,填个水坑,把售楼部搭起来就高价卖房,未来就算是降价,这类房子也要“绕着走”。

20131
4
9103
可匿名神评,需审核
匿名神评

最新评论

  • 中国姜先生揍天河猴
    3
    2020-09-15 20:33:25

    对,别买

  • 中国姜先生揍天河猴
    4
    2020-09-15 20:33:07

    年前别买房,明年再买有惊喜,静等开发商真打折,猴子很坏的,别被忽悠了。

  • 洗洗睡吧
    4
    2020-09-12 19:42:16

    买房都准备跳楼了

  •   萨瓦迪咔 °
    4
    2020-09-10 19:14:02

    新盘都是先定价高,再落价吗?天津!

猜你喜欢

最新资讯